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Der Anfang Mai 2010 vom Bundesministerium der Finanzen vorgelegte Diskussionsentwurf zum Gesetz zur »Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes« führte zu einer enormen Verunsicherung und Verlustängsten von Anlegern Offener Immobilienfonds, da in diesem Entwurf nicht nur Halte- und Kündigungsfristen, sondern auch ein pauschaler 10 Prozent-Abschlag auf die gutachterlich festgestellten Immobilienwerte gefordert wurde. Infolgedessen kam es branchenweit zu massiven Mittelabflüssen, so auch – trotz ausgezeichneter und von unabhängigen Experten bestätigter Produktqualität – beim KanAm grundinvest Fonds. Deshalb mussten sowohl der KanAm grundinvest Fonds als auch weitere Mitbewerber zum Schutz der Anleger die Rücknahme von Anteilen aussetzen. Die vorübergehende Anteilrücknahmeaussetzung des KanAm grundinvest Fonds erfolgte mit Wirkung zum 6. Mai 2010 und ist zunächst auf 3 Monate befristet.
Aus heutiger Sicht ist ein pauschaler 10 Prozent-Abschlag auf die gutachterlich festgestellten Werte nicht zu erwarten, da Herr Dr. h.c. Hans Michelbach, Obmann der CDU/CSU-Fraktion im Bundestagsfinanzausschuss und Vorsitzender der CSU-Mittelstands-Union, am Freitag, dem 7. Mai 2010 zu dem Gesetzesentwurf des Bundesministeriums der Finanzen folgendes klarstellte: »Die Arbeitsgruppe Finanzen der CDU/CSU-Fraktion bedauert die Verunsicherung der Anleger, die durch die vorzeitige, unabgestimmte Veröffentlichung eines Referentenentwurfs des Bundesfinanzministeriums für ein ›Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes‹ entstanden ist. Die Arbeitsgruppe steht zum bewährten Modell des offenen Immobilienfonds. Bei dem Gesetzentwurf handelt es sich um einen Diskussionsentwurf, der bis zum Beginn des Gesetzgebungsverfahrens genügend Spielraum für konstruktive und sachgerechte Modifikationen bietet. Basis der Weiterentwicklung der Regelungen zu offenen Immobilienfonds ist es, diese Anlageklasse weiterhin als attraktive und langfristig Anlageform für den privaten Vermögensaufbau zu erhalten und dabei die Schutzmechanismen weiterzuentwickeln. Um die Stabilität offener Immobilienfonds sicherzustellen, wird die CDU/CSU-Arbeitsgruppe im Finanzausschuss des Bundestages einer Weiterentwicklung des Gesetzes nur unter Einbeziehung folgender Eckpunkte zustimmen:
Aufgabe im Rahmen der anstehenden Diskussionen wird sein, über die Einführung von geeigneten Mindesthaltefristen für Neuanlagen eine nachhaltige Stabilisierung offener Immobilienfonds zu erreichen.« Pressemitteilung »BVI beruhigt Anleger« Während der Anteilrücknahmeaussetzung ist die tägliche Verfügbarkeit eingeschränkt, sie sichert jedoch die Ertragskraft und die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des KanAm grundinvest Fonds. Anleger können dadurch zunächst nicht die Auszahlung ihrer Anteilwerte verlangen. Diese Maßnahme erfolgt aus Liquiditätsgründen und zum Schutz der Anleger. Sie ist zunächst auf drei Monate befristet. Das Geld der Anleger bleibt jedoch nach wie vor sachwertgesichert in Immobilien investiert. Die auch während der Anteilrücknahmeaussetzung fortlaufenden Mieterträge stellen die Einnahmen für den Fonds dar. Die Substanz bleibt demnach erhalten und von dieser Maßnahme unberührt. Für den Anleger ist dabei insbesondere folgendes von besonderer Bedeutung:
Ja. seit Freitag, den 14. Mai 2010, gibt die KanAm Grund wieder Anteile am KanAm grundinvest Fonds aus, das heißt Einzahlungen sind wieder uneingeschränkt möglich, somit auch Sparpläne. Der kurzfristige Verzicht auf die Ausgabe neuer Anteile gab interessierten Anlegern die Möglichkeit, sich über die Situation zu informieren und verhinderte gleichzeitig, dass Anleger in Unkenntnis über die Aussetzung der Anteilrücknahme Anteile unter temporär wesentlich anderen Bedingungen erwerben und diese ggf. nicht liquidieren können.
Welche Auswirkungen hat die Aussetzung auf die Auszahlpläne? Die Aufsichtsbehörde Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat untersagt, Auszahlpläne aus Offenen Immobilienfonds weiter zu bedienen, sofern eine Anteilrücknahmeaussetzung besteht. Auszahlpläne werden daher auch für Anleger im KanAmGrund-Depot nicht mehr ausgeführt. Damit folgen wir der Rechtsauffassung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Sonderregelungen sind leider nicht möglich.
Der KanAm grundinvest Fonds hat seit Beginn der Finanzkrise seine Liquiditätsreserven durch den Verkauf bzw. die Absage oder den Ausstieg aus laufenden Projekten weiter unterfüttert. Dabei war es eine vorrangige Aufgabe, den Fonds so auszustatten, dass eventuell eintretende, schubartige Anteilrückgaben besser abgefedert werden können. Innerhalb der Managementstrategie hatten Erhalt und Ausbau der Liquiditätsquote während dieser Zeit stets Vorrang vor Neuakquisitionen.
Seit Beginn der Finanzkrise erfolgten folgende Verkäufe von Immobilien und Absagen bzw. der Ausstieg aus laufenden erstklassigen Projekten:
Trotz dieser von unabhängigen Experten wiederholt bestätigten Qualität waren seit der Anteilrücknahme im Juli 2009 Mittelrückfüsse in Höhe von rd. 840 Mio. EUR zu verzeichnen.
Noch am 8. Juli 2009 konnte der KanAm grundinvest Fonds erfolgreich seine Wiederaufnahme der Anteilrücknahme mit einer komfortablen Liquiditätsquote von 23,8 % verkünden. Zum weiteren Ausbau und Erhalt einer belastbaren Liquiditätsquote erfolgten – wie oben bereits beschrieben – der Verkauf bzw. die Absage oder der Ausstieg aus mehreren laufenden Projekten. Gleichzeitig hatten jedoch Schließungen von Wettbewerbern sowie Berichterstattungen der Presse über Verluste bei indirekten Immobilienanlagen immer wieder zu erhöhten Rückgabeverlangen geführt. Die öffentliche Diskussion des Entwurfs aus dem Bundesfinanzministerium Anfang Mai 2010 führte sodann abermals zu einem branchenweiten massiven Mittelabfluss innerhalb nur weniger Tage, sodass für den KanAm grundinvest Fonds am Donnerstag, dem 6. Mai 2010 die Aussetzung der Anteilrücknahme erklärt werden musste.
Durch welche Anlegergruppen erfolgten die hohen Mittelrückflüsse, die zur Aussetzung führten, und wie ist die aktuelle Anlegerstruktur des KanAm grundinvest Fonds? Nach unseren bisherigen Kenntnissen setzten sich die Rückgaben vom 3. bis 5. Mai 2010 wie folgt zusammen:
Ja. Die liquiden Mittel, die u. a. ständig aus Mieteinnahmen und Zinsen gespeist werden, übersteigen den Kapitalbedarf des operativen Geschäfts (Verwaltung, Instandhaltung und Zinszahlungen).
Bei dem Immobilienportfolio des KanAm grundinvest Fonds mit 49 Immobilien beträgt die Vermietungsquote per 31. Dezember 2009 komfortable 98,6 %. Das entspricht faktisch einer Vollvermietung. Die Vermietungsquote von 98,6 % kennzeichnet den KanAm grundinvest Fonds als Offenen Immobilienfonds, der mit am wenigsten von Leerständen betroffen ist.
Wie hoch ist die Quote der kurzfristig auslaufenden Mietverträge? In den Jahren 2010 und 2011 stehen insgesamt nur rd. 7,8 % zur Weitervermietung an (Stand: 31. Dezember 2009). Die Gespräche diesbezüglich laufen schon jetzt mit den jeweiligen Mietern. Damit weist der KanAm grundinvest Fonds im Branchenvergleich die niedrigste Quote von auslaufenden Mietverträgen in 2010 aus.
Die Mieterbonität wird jährlich im Jahresbericht des KanAm grundinvest Fonds veröffentlicht. Per 30. Juni 2009 stellte sich die Mieterbonität wie folgt dar: Für den Jahresbericht per 30. Juni 2010 erwarten wir keine nennenswerten Veränderungen.
Sind große Mietausfälle kurzfristig zu erwarten? Aus heutiger Sicht nicht. Wie schon aufgeführt, stehen nur wenige Mietverträge kurzfristig zur Weitervermietung bei einer hohen Vermietungsquote von 98,6 % an.
Wann ist mit der Wiedereröffnung zu rechnen und wie lange könnte die Aussetzung der Anteilrücknahme anhalten? Die Aussetzung der Rücknahme ist zunächst auf drei Monate befristet. Eine Verlängerung der Aussetzung der Anteilrücknahme gemäß § 81 InvG in Verbindung mit § 12 Abs. 5 der Allgemeinen Vertragsbedingungen des KanAm grundinvest Fonds behält sich die KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH ausdrücklich vor. Insgesamt kann die Aussetzung der Anteilrücknahme bis zu zwei Jahren andauern. Wir streben jedoch an, diese Frist nicht vollständig in Anspruch zu nehmen.
Wie geht es jetzt für den KanAm grundinvest Fonds weiter? Unser erstes Ziel ist, ausreichend Liquidität für eine Wiederaufnahme der Anteilrücknahme herzustellen. Das geschieht u. a. durch Mittelzuflüsse und durch den Verkauf von Immobilien. Um eine der heutigen Lage an den Finanzmärkten angepasste Liquiditätsquote von rd. 20 % zu erreichen, wird voraussichtlich ein umfangreicher Verkauf von Immobilien notwendig sein. Die Realisierung der Verkäufe in entsprechendem Umfang wird derzeit ermittelt und wird voraussichtlich mehrere Monate in Anspruch nehmen. Daher können wir zurzeit noch keine konkrete Aussage über den Zeitpunkt der Wiedereröffnung des KanAm grundinvest Fonds treffen. Unabhängig davon wird während der Aussetzung der Anteilrücknahme weiterhin bewertungstäglich der Anteilpreis veröffentlicht. Hier finden Sie die aktuellen Anteilpreise des KanAm grundinvest Fonds.
Wie wird der Verkehrswert der Immobilien berechnet und stehen Änderungen der Verkehrswerte an? Das Portfolio eines Offenen Immobilienfonds zeichnet sich durch eine Vielzahl an Immobilien unterschiedlicher Größe, Nutzungsart und Mieter an zahlreichen Standorten aus. Dadurch wird das Risiko innerhalb des Portfolios minimiert und die Wertbeständigkeit sichergestellt. Um den Wert des Fondsvermögens zu ermitteln, ist es notwendig, jede Immobilie mit ihrem aktuellen Verkehrswert anzusetzen. Der Verkehrswert ist gemäß Investmentgesetz (InvG) vor Erwerb einer Immobilie und danach mindestens einmal pro Jahr zu ermitteln. Der Verkehrswert entspricht dem Durchschnittspreis, der im aktuellen Marktgeschehen für Immobilien mit einer vergleichbaren Nutzungsart, Lage, Bauqualität und Mieterstruktur erzielt wird. Dem Fonds, und damit dem Anleger, kommt es vor allem auf die Erträge, die sich aus den Immobilien erwirtschaften lassen, an. Dies sind Mieten und Pachten. Sie bilden somit die Basis der Rendite des Fonds. Somit hängt der Wert einer Immobilie auch von den langfristig zu erwartenden Erträgen ab. Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind die nachhaltigen Mieterträge abzüglich der Bewirtschaftungskosten maßgeblich. In die Kaufpreiskalkulation fließen zusätzlich die Bewertung der Bonität der Mieter sowie das etwaige Mietausfallrisiko ein. Zu beachten ist, dass der festgestellte Wert ein Stichtagswert ist. Das bedeutet: Der Wert beruht zwar auf zukunftsgerichteten Erwartungen der Marktteilnehmer, stellt aber keine Preisprognose für einen zukünftigen Zeitpunkt dar. Zudem ist im Investmentgesetz geregelt, dass ein von der Kapitalanlagegesellschaft unabhängiger Sachverständigenausschuss für die Ermittlung der Verkehrswerte der Immobilien Offener Immobilienfonds zuständig ist. Dieser Ausschuss besteht aus mindestens drei »unabhängigen, zuverlässigen und fachlich geeigneten Persönlichkeiten mit besonderen Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien«. Die Sachverständigen sind keine Angestellten der Kapitalanlagegesellschaft, sondern in der Regel öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige und handeln unabhängig von der Kapitalanlagegesellschaft. Natürlich unterliegen auch Immobilien den Risiken der Märkte, in denen sie belegen sind. Preise für Immobilien, die in einer zeitlich eingegrenzten Periode verkauft werden müssen, können vom aktuellen Verkehrswert abweichen. Somit können wir Auswirkungen auf den Anteilpreis nicht ausschließen.
Erfolgt erneut eine »Sonderbewertung« der Immobilien im KanAm grundinvest Fonds? Die Objekte werden wie oben aufgeführt turnusgemäß einmal jährlich begutachtet. Im Zuge der Veräußerung von Immobilien kann eine außerordentliche Begutachtung im Einzelfall zusätzlich erfolgen. Eine generelle »Sonderbewertung« des gesamten Portfolios ist derzeit nicht geplant.
Der Anteilpreis des KanAm grundinvest Fonds wird nicht durch Angebot und Nachfrage an der Börse bestimmt, sondern durch die Substanz seines Immobilienportfolios und dem Wert seiner Liquiditätsanlagen. Das bedeutet: Kapitalanlagegesellschaften sind verpflichtet, bewertungstäglich den Wert der von ihnen ausgegeben Fondsanteile zu ermitteln. Der Wert eines Anteils ergibt sich aus dem Wert des gesamten Fondsvermögens geteilt durch die Anzahl der ausgegebenen Anteile. Die Anteile des KanAm grundinvest Fonds sind nicht zum (amtlichen) Handel an einer Börse zugelassen. Die Anteile werden jedoch auch ohne Zustimmung der Kapitalanlagegesellschaft über den Zweitmarkt Börse gehandelt. Hierbei wird der Handel zwischen den Anlegern und ohne Beteiligung der Fondsgesellschaft durchgeführt. Der Preis bestimmt sich hier durch Angebot und Nachfrage und kann extrem schwanken und entspricht somit nicht dem von der Fondsgesellschaft ermittelten Wert eines Fondsanteils.
Wie sicher sind Immobilienfonds? Wie sicher ist Ihr Geld? Offene Immobilienfonds gelten als wertbeständige, sachwertgesicherte und inflationsgeschützte Anlageform. Sie bieten einen sehr hohen Insolvenzschutz, da die Anlegergelder als sogenannte Sondervermögen treuhänderisch von der Investmentgesellschaft verwaltet werden. Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass im Falle einer Insolvenz der verwaltenden Gesellschaft das Sondervermögen nicht in die Konkursmasse eingeht, sondern eigenständig erhalten bleibt und somit nicht von der wirtschaftlichen Situation der Investmentgesellschaft (oder verwaltenden Depotbank) abhängig ist. Investmentanleger sind also vor dem Insolvenzrisiko des Anbieters geschützt.
Welche Vorteile bieten Offene Immobilienfonds? Offene Immobilienfonds sind eine indirekte Anlage in Immobilien, d. h. der Anleger kann bereits mit kleineren Beträgen Immobilienvermögen aufbauen und erspart sich zugleich die Suche nach geeigneten Objekten und die ständige Beschäftigung mit Mietern und Behörden. Die Grundstücke werden nach dem Grundsatz der Risiko- und Anlagestreuung erworben. Besonders für Sparer mit einem langfristigen Anlagehorizont sind Offene Immobilienfonds eine interessante Anlageform, denn das Verlustrisiko ist im Vergleich zu Aktien- oder Rentenfonds weitaus kleiner durch die geringe Volatilität des Anteilpreises. |
